年収２５０万円からの不動産投資in沖縄

  

貧乏でもなんくるないさー。

キレイな海と空を眺めながらのんびり暮らしたい。

そう思って沖縄に移住して８年。


現在派遣社員。

年収約２５０万円。


貧乏をナメていた。

このままではいけない。

そう思うようになったのはもう５年も前の事です。


貧乏は本当に良くない。悪だと思いました。

やりたいことが出来ないし、

大切な人にプレゼントもあげられない。

心まで貧しくなっていきます。


今まで本当に適当にブラブラ生きてきたので、

学歴も資格も経験も何もない。


でも、何か始めないと何も変わらない。

バリバリ働くのは嫌だ。というか、

そもそもこんな自分を雇ってくれる会社が

沖縄にはあまりないのだ。


どうすればいい？


考え抜いた結果、不動産投資というものに

行きついたのです。


５年前、鈴木ゆりこさんという埼玉県の有名な

大家さんの本を読みました。

その人は主に競売で易く不動産を購入し、

自分でリフォームをして、かなり高い利回りで

賃貸に出すという方法を取っていた。

なんと、土地付きの一戸建てやアパートを、

数百万円で購入しているのだ。

こんな安く不動産が買えるなら、自分にも

出来るかもしれないと思った。


また、加藤ひろゆきさんという北海道の有名な

大家さんは、競売でなく一般に出回っている

物件に、「鬼のような指値」と言って、半額とか

それ以下の指値をして不動産を購入している

という本があった。

なんとその人は、１００万円とか５０万円とかで

一戸建てを購入しているのだ。

土地付きの一戸建てを。


信じられないが、本にはそのように書いてあるし、

これなら自分にも絶対に出来ると思った。


不動産を購入して、家賃収入で生活するなんて、

最高だと思った。世の中には、労働以外にも収入を

得る方法があったんだと初めて知った。


さっそく、自分にも購入できそうな数百万円の

物件を探してみました。


沖縄で物件を探すというと、

・うちなーらいふ

・住ism

・沖縄じゅうなび

・宅建情報

このあたりになると思います。

あと、

琉球新報の住宅情報誌（金曜発行）

・かふう
※ウェブサイトも有り。

沖縄タイムスの住宅情報誌（金曜発行）

・タイムス住宅新聞
※ウェブサイトも有り。

この２誌も色々な情報が載っていて、

読んでいて楽しいし、勉強になります。


ワクワクしながら、

土地付きの一戸建てを探しました。


こうして、５年前に私の不動産ライフが

始まったのです。

  

自分も激安で不動産を手に入れて、

不労所得で自由気ままに暮らすぞー！

と、意気込んで探してみたものの、

沖縄にはそんな物件ありませんでした。


借地で築50年位の一戸建てや、築40年位の

区分所有（マンション）ならある事はありますが、

僕の狙っている不動産は、土地付きの

一戸建てです。

それはなぜかというと、

借地だといちいち地主さんの許可や

承諾料がかかるし、もし地主さんが土地を

返して欲しいと言ってきた時や、借地料の値上げ

交渉があった時などに、揉める可能性もあるからです。

さらに、借地料がかかる分、その辺も考慮して

収支を考えると、どうしても利回りが落ちるからです。


また、区分所有（マンション）は、土地の価値がほぼ

ゼロに近いので、売却する時は建物の価値に

頼るしかありません。いくら内装を自分でキレイにしても、

建物全体が汚かったり、管理がしっかりしていなかったら、

自分の一存でそれを修復したりすることが出来ません。

ですから、自分の努力ではどうにも出来ない部分が

大きいのです。売却する時や賃貸に出す時、自分では

どうしようも出来ない事が理由で、思うような結果が

出せないのはつらいです。


このような理由から、借地や区分所有は

僕のような不動産初心者にはハードルが高いと思いました。


しかし、探しても探しても、土地付きの一戸建て

で高利回りの物件は出てきませんでした。

なぜ本で読んだような物件が沖縄には無いのだろう？

と考えたところ、いくつかの理由が考えられました。


・ＲＣ（鉄筋コンクリート）造の建物が多く、建物の価格が高い。

・生活に支障が無いような便利な土地は、田舎であっても高い。

・不動産価格に対して、家賃が安い。


ＲＣ造の建物は、法定耐用年数が４７年ですので、

築４０年でもまだ価値があるという見方が出来るのです。

しかし、実際には何の手入れもせずに４０年経った建物は、

沖縄の過酷な環境の下ではボロボロになってしまいます。

それに比べ、内地の住宅は木造がほとんどです。

木造の法定耐用年数は２２年ですから、単純に２２年経てば

建物の価値は無くなるという考え方が出来るのです。

しかし、２２年経った木造住宅が必ずしもボロボロになって

いるわけではありません。ですから、２２年以上経っている

けれども比較的良い状態の木造住宅を土地値以下で購入

することが出来れば、有利な不動産投資が出来るというわけです。


では、沖縄でもＲＣ造の４７年以上経っている建物を土地値以下

で購入すればいいじゃないかという事になるのですが、それが

かなり難しいのです。理由としては、ＲＣ造で築４７年にもなる

にもかかわらず、状態が良い物件というのがほとんど無く、

大体の物件はコンクリートの爆裂、雨漏り、シロアリの被害

があります。そして、これらの修繕費用はとてつもなく高額

なのです。

ＲＣ造の建物は、建物自体も高価ですが、修繕費用も

木造住宅より高くつくのです。

さらに、築４７年も経っていると、当時の建築基準法で

建てられている、当時の技術の建物ですから、耐震性能

等にも不安が残ります。また、目に見えない部分の配管

等の設備もかなり老朽化していることが予測できます。


そして、沖縄は土地値が高いです。

そもそも沖縄は島なので、土地が少ないです。

米軍基地によって使えない土地が沢山あります。

北部には貴重な自然が残っており、南部には戦跡地

が数多くあるため、開発出来ない所も沢山あります。

そんな沖縄で生活に便利な土地というのは、

やはり価格が上がってしまうのでしょう。


さらに、高い不動産を購入したからといっても、

リターン（家賃収入）は大きくないのです。

ＲＣだからといっても家賃は地方都市レベルです。

都内のように高額な家賃で貸せるならいいのですが、

内地の木造アパートと同じような家賃なのです。

沖縄は全国で一番労働賃金が安い所でもあるので、

仕方のないことでしょう。


このような理由から、本で読んだような高利回りの

不動産投資は、沖縄ではほぼ不可能であると思い

知らされたのです。


それでも、何とか高利回りで不動産を購入できない

かと、借地権の勉強をしたり、競売で不動産を購入

することも考えました。

宅建を取得したり、競売不動産取扱主任者という

試験も受けて、合格することが出来ました。

将来大家さんになるために、賃貸経営実務講座

という講座で勉強したり、沖縄大家の会という

大家さんの会に入会させて頂いて、すでに大家さん

として頑張っている方の話を聞く事も出来ました。


しかし、借地権はいくら勉強しても、実務的な事は

よくわからないので、やはり不安が残りました。

しかも、そのリスクを冒したところで、あまり高利回り

は期待できませんでした。

競売では、何度か入札してみたものの、自分の希望

するような価格で落札することが出来ず、

結局断念してしまいました。


ここまでになるのに、すでに３年位経っていたと思います。

無いものを追い求めて、気が付いたら３年位時間が

経ってしまっていたのです。

沖縄で不動産投資をするには、ある程度の自己資金

を貯めて、ある程度大きな規模で始めるのが良いと

考えるようになりました。

利回りが低い分、小さく始めても全然利益にならないので、

ある程度大きな規模で始めた方がしっかりとキャッシュフロー

が残るという事です。


こうして、やっと自分が追い求めていたものが、

ありもしない物だったんだと気付いたのですが、

気付いた＝諦める

という選択肢はどうしても嫌でした。

自己資金も全然ないし、

貯金するにしても、今の自分の収入では、まとまった

お金を貯めるには、あと何年貯金すればいいのかわかりません。


今の自分にはやっぱり無理だと挫折しそうに

なった時に、ふと思った事がありました。


沖縄で不動産投資をしても、利回りが低い。

利回りが低いという事は家賃が安い。

家賃が安い！？

そうか、家賃が安いんだ！


家賃が安いという事に気が付いたことで、

ある方法を思いついたのです。


  

沖縄で不動産投資をしても、利回りが低い。

つまり、インカムゲインとなる家賃が、投資額に

対して安いという事に気が付きました。


利回りを高くするには、物件を安く買うか、

家賃を上げるか、どちらかしかありません。


安く買う方法として、競売の勉強をしたり、

借地権の勉強をしました。

家賃を上げる方法としては、設備を良くしたり、

家具家電付きにしたり、ウィークリーマンスリー

で貸し出したり、シェアハウスとして運営する

という事が考えられました。


このように、利回りを上げるには色々な方法が

考えられるという事が分かりましたが、それでも

不動産投資を始めるには自己資金があまりにも

少なすぎました。


しかし、家賃が安いという事は、逆に言えば、

借りた方がお得とも言えるわけです。

沖縄で物件を安く買う事は簡単ではありませんが、

相場より安い賃貸住宅を探すことは結構簡単

ではないかと思いました。


そこで、


安い賃貸住宅を探し、そこをシェアハウスにして

運営するという事を思いついたのです。


さっそく、シェアハウスとして運営する物件は

どんな物件が良いのか考えました。


まず、場所は需要のありそうな那覇市内にしました。

シェアハウスに興味のある若者が多く、移住者や、

ゲストハウスに長期滞在している人の次の住居と

なる可能性も視野に入れての事です。


間取りは、なるべく個室が沢山ある物件で、

リビングが広く、３ＬＤＫ以上の間取りで考えました。

出来れば戸建賃貸で、庭でＢＢＱ等が出来たら

最高だと思いました。


周辺に競合となりそうな物件も調べ、家賃相場も

調べることにしました。


  

シェアハウス用の物件はすぐに見つかりました。

うちなーらいふだけでも、
候補物件が出てくる、出てくる。

その中でも候補の物件を３、４件に絞り、
内見の予約を取り付けました。

一日で一気に見て回りましたが、
最初から一番気になっていた物件が一番
シェアハウスに適していると思いました。

その物件は、一戸建てではないものの、
３階に一戸だけという物件でした。
隣に部屋が無いという事です。
その上の階は屋上で、ＢＢＱも出来そうな物件でした。

間取りは４ＬＤＫ、各部屋が繋がっていない、
それぞれ独立している部屋で、リビングが15畳
で広々という物件でした。

トイレと風呂と洗面台が同じ部屋であるという
難点こそありましたが、

これなら出来る！

と確信した私は、すぐに契約する事にしました。